L’acheteur veut entrer dans les lieux au plus tôt ? Attention, prenez vos précautions !

Lors de la vente d’un bien immobilier, le transfert de propriété se fait au jour de la signature de l’acte de vente définitif, date à laquelle se fait la remise des clés.

L’entrée en jouissance anticipée est légale mais une telle occupation anticipée des lieux n’est jamais sans risque. Outre, le fait que l’acquéreur puisse constater des désordres, des désagréments de voisinage ou tous autres faits qui pourraient l’inciter à renoncer à l’achat, la situation peut devenir très complexe si la ratification n’intervient pas à la date convenue !!!

Alors attention, des précautions à prendre !  

La période qui s’écoule entre la signature du compromis et la ratification de la vente est une période « d’incertitude » et d’insécurité juridique liées à la réalisation ou non des conditions suspensives. Cette situation peut être aggravée par une occupation anticipée autorisée par le vendeur si les parties n’ont pas prévu un écrit pour en déterminer les modalités.

A la signature du compromis, le vendeur reste titulaire du droit de propriété et l’acquéreur à tout au plus une autorisation d’être dans les lieux laquelle s’accompagne de droits et obligations qu’il convient de consigner dans un écrit. Faute d’un écrit, le vendeur pourrait en cas de litige demander une indemnité d’occupation et des dommages-intérêts et l’acquéreur pourrait demander une indemnité au titre de l’enrichissement sans cause pour le cas où il aurait fait des travaux entraînant une plus-value immobilière.

En effet, pour sécuriser l’opération et dans l’intérêt des parties, la signature d‘une convention écrite s’impose dans tous les cas où l’acquéreur est autorisé à entrer dans les lieux dès la signature du compromis.

Cette convention entérinera le principe d’une entrée dans les lieux anticipée et les conditions et modalités pour la période qui s’achèvera en principe au jour de la signature de l’acte définitif ou à une date très largement postérieure tel que dans une affaire récente : demandez-nous les éléments si vous êtes intéressés.

Quelques exemples de clauses possibles :

• Il s’agit d’une convention d’occupation précaire d’une durée limitée à la durée qui court jusqu'à la signature de l’acte définitif
• L’occupation est à titre gratuit
• Cette occupation ne donne aucun droit de propriété ni le droit de louer ledit bien
• L’occupant assurera le bien et en justifiera auprès du vendeur.
• La rédaction de la convention est librement déterminée par les parties et doit toujours être faite à la lumière des enjeux et des imprévus spécifiques au cas d’espèce.

Précisons que, si le bien est dans un immeuble en copropriété, le vendeur ne pourrait pas autoriser l’acquéreur, entré par anticipation dans les lieux, à faire des travaux qui requièrent l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Adoptez les bons réflexes et invitez les parties à rédiger une convention si elles sont d’accord sur le principe d’une entrée anticipée dans les lieux.

Et pour signer un avant-contrat en toute sécurité, retrouvez tous nos documents dans une rubrique dédiée.