La clause pénale ne constitue pas une indemnité compensatrice d’une perte de rémunération, elle sanctionne une inexécution contractuelle (Cass 3e civ.,16 novembre 2022, n° 21-22.400, n° 781 F-D).

Un couple a mandaté en exclusivité un agent immobilier pour vendre son bien.

Quelques temps après il met en ligne sur internet une annonce afin d’en promouvoir la vente puis décide de résilier le mandat.

L'agence immobilière, décide de les assigner pour violation de la clause d'exclusivité et réclame le paiement de la clause pénale.

Les vendeurs ont d'abord eu gain de cause en faisant valoir que la vente n'avait pas aboutie et que l'agent immobilier ne pouvait donc faire valoir aucun préjudice.

La Cour de cassation considère que la clause pénale ne constitue pas une indemnité compensatrice d’une perte de rémunération mais sanctionne une inexécution contractuelle.

La clause pénale s’applique donc sans être conditionnée à la réalisation effective de la vente immobilière.

Conclusion :

Un propriétaire qui pose une annonce sur Internet pour la vente d’un bien sous mandat comportant une clause d’exclusivité est en infraction.

En cas de violation de l'exclusivité prévue dans un mandat de vente, l'agence immobilière a le droit au paiement de la clause pénale même si la vente n'aboutit pas.

Attention, la clause pénale doit toutefois être rédigée clairement dans le mandat de vente, et être dénuée de toute ambiguïté.